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title: "Cuánto se paga de plusvalía por herencia en 2026 (con ejemplo real)"
description: "Cuánto se paga de plusvalía municipal por una herencia en 2026: quién la paga, plazo de 6 meses, cómo se calcula con un ejemplo numérico y qué bonificaciones aplica cada ayuntamiento."
url: https://everly.es/blog/plusvalia-municipal-herencia
category: "Trámites Legales"
author: "Equipo Legal Everly"
published: 2026-05-26T10:00:00Z
updated: 2026-07-15T10:00:00Z
reading_time: "10 min"
keywords: "plusvalia herencia, plusvalia municipal herencia, quien paga plusvalia herencia, cuanto se paga plusvalia herencia, cuando se paga plusvalia herencia, iivtnu herencia, calcular plusvalia herencia, bonificacion plusvalia herencia"
language: es
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# Cuánto se paga de plusvalía por herencia en 2026 (con ejemplo real)

La plusvalía en herencias es uno de los costes ocultos de heredar un inmueble. Te explicamos cuánto se paga, quién la paga, cuándo, cómo se calcula con un ejemplo numérico y qué bonificaciones existen tras la sentencia del TC.

## Qué es la plusvalía municipal

La **plusvalía municipal** (formalmente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) grava el aumento de valor del suelo de un inmueble urbano entre la fecha en que se adquirió y la fecha en que se transmite. En el caso de una herencia, la transmisión es el **fallecimiento** y la paga el heredero.

Solo afecta a **suelo urbano**: viviendas, locales, garajes, trasteros y solares urbanos. Las fincas rústicas no tributan por este impuesto.

## Quién paga la plusvalía en una herencia

En una herencia, la plusvalía municipal la paga **el heredero (o legatario) que recibe el inmueble urbano**, no el fallecido ni el resto de coherederos. Si la vivienda se adjudica en pro indiviso entre varios herederos, cada uno responde por su cuota.

El impuesto se liquida ante el **ayuntamiento donde está ubicado el inmueble**, no donde residía el fallecido. Si la herencia incluye inmuebles en varios municipios, hay que presentar una liquidación en cada ayuntamiento por separado.

## Cuándo se paga la plusvalía por herencia y plazos

El plazo general para pagar la plusvalía municipal en una herencia es de **6 meses desde la fecha de fallecimiento**, ampliables otros 6 meses si se solicita la prórroga **antes** de que venzan los primeros 6. Pasado el plazo se aplican recargos del 5 %, 10 %, 15 % o 20 % (según el retraso) más intereses de demora.

Muchos herederos esperan a tener firmada la escritura de adjudicación para pagar, pero el plazo no se interrumpe: corre desde el fallecimiento. Si la [escritura de adjudicación](https://everly.es/blog/adjudicacion-de-herencia-guia-completa) se retrasa, conviene pedir la prórroga antes del mes 6.

## Cómo se calcula la plusvalía: los dos métodos

Tras la sentencia del TC de 2021 y el Real Decreto-ley 26/2021, el contribuyente puede **elegir el método más favorable**:

- **Método objetivo**: valor catastral del suelo × coeficiente anual aprobado por el ayuntamiento (según los años transcurridos) × tipo de gravamen municipal (máx. 30 %).
- **Método real (plusvalía efectiva)**: diferencia entre el valor del suelo a la fecha de adquisición y a la fecha del fallecimiento (proporcional al peso del suelo en el valor total de la escritura) × tipo de gravamen municipal.

Si **no ha habido incremento real** del valor del suelo entre la compra original y la herencia, no hay que pagar el impuesto (aunque sí declararlo). Conserva las escrituras de compra del fallecido para poder demostrarlo.

## Cuánto se paga: ejemplo numérico de plusvalía por herencia

Veamos un caso real para entender **cuánto se paga de plusvalía por una herencia**. Vivienda en Madrid heredada por un hijo en 2026; el fallecido la compró en 2006 por 200.000 €.

| Concepto | Valor |
| --- | --- |
| Valor catastral total (2026) | 120.000 € |
| Valor catastral del suelo | 48.000 € (40 % del catastral total) |
| Años desde la adquisición | 20 años |
| Coeficiente objetivo (20 años, Madrid 2026) | 0,45 (orientativo) |
| Base imponible método objetivo | 48.000 × 0,45 = 21.600 € |
| Tipo de gravamen Madrid | 29 % |
| **Cuota método objetivo** | **6.264 €** |
| Bonificación 95 % vivienda habitual descendiente | –5.951 € |
| **A pagar** | **≈ 313 €** |

*Ejemplo orientativo. Los coeficientes y tipos cambian por municipio y año; verifica la ordenanza fiscal vigente.*

Si el suelo se ha revalorizado poco o nada, el **método real** sale más barato. Si se ha revalorizado mucho, conviene el objetivo. Hay que calcular las dos opciones **siempre**.

**Comparar los dos métodos y aplicar las bonificaciones municipales puede ahorrarte miles de euros. Prueba nuestra [calculadora del Impuesto de Sucesiones](https://everly.es/herramientas/calculadora-impuesto-sucesiones) y combínala con la plusvalía municipal de tu ayuntamiento.**

## Bonificaciones más habituales

| Municipio (ejemplo) | Vivienda habitual heredada por cónyuge/descendientes | Otros casos |
| --- | --- | --- |
| Madrid | Hasta 95 % | Sin bonificación general. |
| Barcelona | Hasta 95 % con condiciones | Sin bonificación general. |
| Valencia | Hasta 95 % | Sin bonificación general. |
| Sevilla | Hasta 95 % | Sin bonificación general. |

*Bonificaciones orientativas 2026. Cada ayuntamiento fija condiciones (mantener la vivienda 3-5 años).*

Consulta la ordenanza fiscal del municipio para confirmar los porcentajes exactos y los requisitos.

## Documentación necesaria

- Modelo de autoliquidación o declaración del ayuntamiento.
- Escritura de aceptación y adjudicación.
- Certificado de defunción.
- Escritura de adquisición del inmueble por el fallecido (para el método real).
- Último recibo del IBI.

## Preguntas frecuentes

### ¿Hay que pagar plusvalía si la casa se hereda con pérdida?

No. Tras la sentencia del TC, si demuestras que no ha habido incremento real, no se paga, pero sí debes presentar la declaración para evitar sanciones.

### ¿Y si vendo la casa heredada poco después?

Pagas dos plusvalías diferentes: la municipal por la herencia y otra plusvalía (en este caso, IRPF) por la venta. Son tributos distintos.

### ¿Existen casos exentos?

Algunos municipios bonifican al 95 % la vivienda habitual heredada por cónyuge, ascendientes o descendientes si se mantiene la propiedad durante un mínimo de años.

## Conclusión

La plusvalía municipal puede convertirse en un gasto inesperado si no se planifica. Comparar métodos y aprovechar bonificaciones marca la diferencia. Si quieres todo integrado en un solo flujo, [apúntate a la lista de espera](https://everly.es/gestionar-herencia#lista-espera).

**Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Para situaciones específicas, consulta con tu ayuntamiento o un asesor.**

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Fuente canónica: https://everly.es/blog/plusvalia-municipal-herencia
Categoría: https://everly.es/blog/categoria/tramites-legales